Sommaire :
- Qu’est-ce que la garantie de prêt immobilier ? Quelle différence avec l’assurance emprunteur ?
- Quels sont les types de garantie de prêt immobilier ?
- Quel est le montant des frais de garantie de prêt immobilier ?
Qu’est-ce que la garantie de prêt immobilier ? Quelle différence avec l’assurance emprunteur ?
La garantie de prêt immobilier est un engagement contractuel exigé par les prêteurs pour se protéger contre le risque de non-remboursement du prêt par l’emprunteur. Elle permet à la banque de récupérer les sommes prêtées directement via l’activation de cette garantie en cas de défaillance, quelle qu’en soit la cause.
La garantie de prêt immobilier peut se matérialiser par un droit sur un bien ou par l’engagement d’une tierce partie (le garant) de rembourser le prêt à la place de l’emprunteur en cas de défaut de paiement.
Il s’agit donc d’un dispositif complémentaire à l’assurance emprunteur. Rappelons que cette dernière ne couvre le remboursement que pour des motifs de défaillance bien déterminés :
- Décès de l’emprunteur ;
- Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
- Incapacité temporaire de travail (ITT), avec prise en charge des mensualités pendant la période où l’emprunteur est incapable de travailler ;
- Invalidité permanente (totale ou partielle) ;
- Perte d’emploi, sous certaines conditions.
Concrètement, la garantie de prêt s’active si le prêt ne peut pas être remboursé, et que la couverture de l’assurance emprunteur ne suffit pas ou ne s’applique pas au motif de défaillance de l’emprunteur, comme une mauvaise gestion financière ou une situation de non-remboursement pendant le délai de carence de l’assurance. Comme l’assurance emprunteur, la garantie de prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais elle est systématiquement demandée dans la très grande majorité des dossiers, a fortiori lorsque l’on sait que la durée moyenne des crédits immobiliers s’établit à 20 ans et 7 mois au premier trimestre 2024, soit 6 ans de plus qu’il y a 20 ans, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement – CSA.
Quels sont les types de garantie de prêt immobilier ?
L’emprunteur a le choix entre trois types de garantie de prêt immobilier : l’hypothèque, la caution et l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège sur prêteur de deniers (PPD) le 1er janvier 2022. Chaque option présente des avantages et des limites, que nous avons résumées dans le tableau suivant.
| Type de garantie | Définition | Avantages | Inconvénients | Exemple |
|---|---|---|---|---|
| Hypothèque | Garantie réelle sur un bien immobilier (objet du crédit ou non) donné par l’emprunteur au prêteur. Elle est enregistrée et rend ce bien saisissable par le prêteur en cas de non-remboursement du crédit | Permet de prêter des sommes importantes. Acceptée par la majorité des banques | Coûts relativement élevés (frais de notaire, enregistrement). Risque de saisie du bien en cas de défaut | Un emprunteur hypothèque sa maison pour financer un investissement locatif |
| Caution | Engagement pris par un tiers (particulier ou organisme) de payer la dette de l’emprunteur en cas de défaillance | Évite les frais d’enregistrement de l’hypothèque. Procédure rapide à mettre en place | Les banques peuvent être réticentes à accepter une caution, surtout si le garant ne présente pas une solvabilité et une stabilité financière solides | Un parent se porte caution pour le crédit immobilier de l’emprunteur |
| Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers | Sûreté immobilière qui sécurise le remboursement d’un prêt pour l’achat d’un bien immobilier existant, effective dès son inscription au registre de la publicité foncière | Moins coûteuse que l’hypothèque classique. Plus grande sécurité pour le prêteur, qui a généralement la priorité sur le bien hypothéqué | Limitée aux biens existants. Ne couvre ni les travaux, ni les biens en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) | Prêt accordé pour l’achat d’un appartement ancien, sécurisé par une hypothèque légale spéciale inscrite sur ce même bien |
Quel est le montant des frais de garantie de prêt immobilier ?
Les frais de garantie sont une composante importante du coût total du crédit immobilier. Ils varient selon le type de garantie choisi et le montant du prêt.
Les frais de l’hypothèque classique
Il faut compter entre 1,5 et 2 % du montant total du prêt immobilier. Dans le détail, ce coût se décompose en deux éléments :
- les honoraires du notaire, pour la préparation et la rédaction de l’acte notarié ;
- les droits d’enregistrement, payés à l’État pour l’enregistrement officiel de l’acte.
Ces frais sont payés au moment de la mise en place du prêt et permettent d’officialiser l’hypothèque. Cette dernière garantit donc à la banque un droit de saisie sur le bien immobilier en cas de non-remboursement du prêt.
Important !
En cas de revente du bien ou de remboursement anticipé, des frais de mainlevée s’ajoutent, à la charge du vendeur. Il faudra compter entre 0,3 et 0,6 % du coût du crédit.
Les frais de la caution
Les frais sont généralement composés d’une commission pour l’organisme de cautionnement et d’une contribution au Fonds Mutuel de Garantie. Même s’ils peuvent varier selon l’organisme, on retrouve généralement une structure typique :
- la commission de l’organisme de cautionnement, qui s’établit entre 150 à 600 € ;
- la contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), calculée en pourcentage du montant du crédit immobilier. Elle est généralement de l’ordre de 0,8 % de la somme empruntée, auxquels s’ajoutent 200 € forfaitaires.
Ces frais sont versés en début de prêt et peuvent être partiellement restitués à la fin du prêt si aucune défaillance n’a été constatée. Par définition, la caution n’implique pas de frais de mainlevée en fin de prêt, ce qui la rend plus attractive pour de nombreux emprunteurs.
Les frais de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Les frais sont le plus souvent moins élevés que ceux d’une hypothèque classique, car ils sont exonérés de la taxe de publicité foncière. Ils varient entre 0,5 et 1 % du montant emprunté et couvrent :
- les honoraires du notaire ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
- les droits d’enregistrement ;
- la TVA (dans le cas d’un logement neuf dont la construction est achevée).
Comme pour l’hypothèque classique, des frais de mainlevée anticipée s’appliquent en cas de revente du bien ou de remboursement anticipé du crédit. Pour confirmer l’extinction de l’hypothèque légale, comptez entre 0,7 et 2 % du capital restant (avant le remboursement final).
